부동산 기초 상식 Study 통한 내 집 마련 꿈 실현

안녕하세요. 

매일 '공부하는 나루'입니다. 모두가 '내 집 마련'의 꿈을 가지고 있을 텐데요. 저 또한 그렇습니다. 왜 어린 시절에 생활과 직결이 되는 공부를 하지 않은 것이 때론 아쉽기도 하지만, 어쩌겠어요? 저한테 그런 기회가 없었고, 그런 눈을 가지고 있지 않았으니까요. 아쉬운 부분 모두 인정하고 이제부터라도 차근차근 시작해보려 합니다. 

이제는 조금만 부지런하면 알 수있는 '지식'과 '정보'를 얻을 수 있는 시대에 살고 있으니 열심히 공부해서 꼭 실행으로 옮기고 그 이후에도 지속 가능한 경제생활을 꿈꾸며 이제 부동산 공부를 시작하겠습니다. 

1. 왜 내 집 마련이 목표가 됐을까? 

대학 졸업과 함께 혼자 살기 시작하면서 처음에는 이곳 저곳 떠돌아다니며 사는 것이 재미도 있었습니다. 그리고 월세를 내는 것에 대해 아깝게 생각하기보다 원래 그렇게 사는 건 줄 알았어요. 제가 대학생 때 부동산에 눈을 떴다면 얼마나 좋았을까라는 후회를 하기도 합니다. 하지만 저 같은 경우에는 살아있는 경제에 대해 눈을 뜨기에는 제가 많이 무지했어요. 용돈 받으면 친구들이랑 맛있는 거 사 먹고, 남은 돈은 제 지갑에 현금이나 일반 예금 통장에 있었어요. 청약통장은 다행히 은행 직원분이 알려주셔서 그거 하나 들었네요. 

그런데, 만약 제가 대학생때 부터 '주식'과 '부동산'에 관심을 가졌다면 지금처럼 안 살 거 같아요. 저는 어렸을 때 돈을 버는 방법이 제가 좋아하는 것을 하면 자연스레 따라온다고 생각했어요. 나이 들어 보니 이 생각이 멍청한 생각이었던 것 같아요. 특출 나게 능력이 좋고, 운이 좋은 사람들, 정보의 중요성을 먼저 알고 열심이었던 사람들에게 먼저 돈이 따라오는 거 같아요. 좋아하는 것을 할 때도 '돈'과 '시간'이 필요한데, '돈'이 많은 사람은 '돈'으로 다른 사람의 '시간'을 사서 더 많은 '시간'을 확보해서 더 많은 가치창출을 하더라고요. 이제부터라도 정신을 차리기로 했어요. 

내 집 마련이 목표가 된 이유는 집이 있으면 좋은 점이 노후에 알 수 없는 경제활동에 대한 대비책으로 '주택연금(주택담보노후연금보증)'까지 생각하게 되었어요. 솔직히 공무원과같이 퇴직 후 연금 생활, 부모님의 유산 등등 노후를 걱정하지 않아도 되는 사람도 있지만, 저는 그렇지 않으니 스스로 노후를 준비해야 합니다. 그래서 저는 노후 준비의 1단계로 '내 집 마련'으로 정했습니다. 

그리고 지금껏 월세를 주고 살았는데 그 돈들이 너무 아깝게 느껴져요. 이렇게 월세 대신 내 집마련을 일찍 해서 대출금을 갚았다면, 그 집은 제 집이라도 되었을 테니 말이죠. 그래서 어차피 발생할 지출이라면 집을 사는 편으로 결정했습니다. 지금이라도 느끼고 지속가능 경제활동을 하기로 마음먹었으니 다행이라고  생각하겠습니다.

믿을 건 나 자신 밖에 없습니다. 목표 달성을 위해서는 내가 움직여야 합니다.  본인 스스로 인생에 책임을 져야 합니다. 현재 저는 뭐니 뭐니 해도 '좋은 생각 하며 잘 먹고 잘 살며 여유있는 상태(제가 생각하는 기준: 마이홈, 생계비, 꾸준히 적금/투자할 수 있는 일정 수입)에서 나눔을 실천하기'가 이 세상을 즐겁게 살 수 있는 방법인 것 같습니다. 

2. 부동산은 무엇인가? 

부동산은 '땅'이랑 바로 연결이 되는데요. 정부는 땅마다 '용도'를 정합니다. '용도'라 함은 이 땅의 쓰임을 정하는 것이죠. 집, 상가, 농사 등이 있는데, 저는 내 집 마련이 목표이니 '도시지역'만 생각하겠습니다. 

집을 지을 수 있는 땅에서 우리가 알면 좋은 용어가 있는데 바로 '건폐율'와 '용적률'입니다. 

• 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율(즉 이 땅에 몇 평의 땅을 이용해서 집을 지을 수 있을지를 결정) 
• 용적율 : 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우 이들 연면적의 합계) 비율, 용적률이 높을수록 건축물을 더 높게 지을 수 있음 

3. 살 수 있는 집들의 종류 '단독주택 OR 공동주택'

살 수 있는 집들의 종류는 '단톡주택'과 '공동주택'을 볼 수 있는데, 저는 형편상 '공동주택' 유형이 더 맞는 것 같습니다.

• 공동주택 : 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택”이며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정함(예: 아파트 등)
• 단톡 주택 : 주택의 구조에 의한 분류로, 공동주택이 아닌 주택으로 건축법에서 광의의 단독주택에는 ① 협의의 단독주택 ② 다중주택및 공관이 포함됨(한 주택에 집주인이 한 명) 

4. 집을 살 수 있는 방법 

일반적으로 집을 살 수 있는 방법은 분양, 중고매매, 경매, 재건축, 재개발이 있습니다. 보통 '아파트'를 분양받는다고 하는데, 그 느낌이 그대로 맞아떨어집니다. 중고매매는 새집이 아니라 누군가 쓰던 걸 내가 사서 사는 거고요, 경매는 주변 시세보다 저렴하게 살 수 있는 집, 재건축은 낙후된 건물을 다시 짓는 거, 재개발은 낙후된 일대를 다시 개발하는 곳에서 집을 살 수 있습니다. 

5. 대출의 종류 

집의 종류와 살 수 있는 방법까지 알아봤지만 실제 집을 살 수 있는 돈이 없다면 일장춘몽이겠죠? 그런데 우리는 빚을 질 수 있는 사회에 살고 있습니다. 즉 대출입니다. 저는 '내 돈 내산'이 안 되기 때문에 대출을 필수입니다. 그럼 대출의 종류는 LTV, DTI, DSR로 나눠 볼 수 있습니다. 

• LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율) : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로, 주택담보대출 비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 하면 최대 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억 8천만원임 
• DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) : 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연 소득의 일정 비율로 제한하였으며, 만약 총부채상환비율이 50%이고, 연간 소득이 3천만 원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 1,500만 원(3천만 원 X0.5)을 초과하지 않도록 대출규모 제한, 상환기간이 길수록 연간 상환액은 감소하므로, 상환기간을 통해 대출규모의 조절 가능 
• DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) : 대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리 상환 부담을 계산하는 지표, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담 반영 

이 모든 것을 한방에 해결하고 계산할 수 있는 계산기가 있는데요. '부동산계산기.com'으로 들어가시면 보다 더 쉽게 계산하실 수 있으세요. 

 

 

사진출처: 부동산계산기.com

 

이렇게 단순하게 정리만 해도 '내 집 마련'을 위해 더 공부할 것이 보이는데요. 우선 가장 최근에 국토부에서 발표한 '6.17 부동산 관련 정책', '대출'에 관련해서 알아보겠습니다.

 

모두 힘내시고요. 

이 글을 읽으시는 분의 꿈도 응원합니다! 

* 용어 출처: 다음 백과, 매경시사용어사전